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　　我国城市发展总体上已进入以存量提升为主的新阶段，城市更新是突破城市发展瓶颈、转变城市发展方式的战略选择。近年来，我国城市更新进展不断加快，取得阶段性明显成效。城市形态、景观发生重大改变，城市设施、功能不断改进优化，城市面貌焕然一新，城市居民获得了实实在在的好处。很多城市在机构设置、地方立法和政策创新方面展开积极探索，形成有益经验。城市更新要聚焦好房子、好小区、好社区、好城区建设，统筹好功能、设施、生态、文化等重点领域。当前及今后一段时期，城市更新领域面临更加广阔的发展机遇。

　　二是城市的设施、功能不断改进优化。很多超大特大城市在城市更新过程中结合海绵城市、综合管廊、智慧城市等新的建设理念，进一步健全城市基础设施网络体系，提升城市生产和生活服务功能。特别是适应城市居民个性化生活需求，打造了一批完整社区，规划建设了一批嵌入式公共服务设施，使整个社区的功能更加全面、更加便民、更加宜居。比如多个城市聚焦“一老一小”需求，规划建设了一批适老化、适幼化设施，并将其嵌入不同规模、不同类型的社区，包括社区食堂、社区周边的长者公寓、体育健身设施、儿童游乐设施、城市书房等，既美化了城市，更方便了居民。

　　三是实施城市更新行动以来，很多城市在机构设置、地方立法和政策创新方面做了大量探索，成效突出。机构设置方面，设立专门机构负责城市更新领域的规划和政策制定，并对相关工作进行管理。有的城市成立了专门的城市更新领导小组（如上海）、有的城市组建了城市更新局（如广州）、有的城市设立了城市更新和土地整备局（如深圳），更多城市则组建了城市住房和城市更新局。地方立法方面，多地制定了城市更新条例（如北京、上海、武汉、郑州、石家庄、苏州等），提升了城市更新工作的权威性、规范性和稳定性。政策探索方面，围绕城市更新中涉及的房屋产权、土地属性、相关财政税收减免等问题以及投融资需求，多地制定推出有关政策，保障了不同类型城市在城市更新领域取得明显进展。

　　尤为值得关注的是，在国家层面，2024年中央财政首批支持了石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安等15个城市实施城市更新行动。今年6月4日，财政部公示了2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐等20个城市入选。2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设。在已支持城镇老旧小区、城中村改造等基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区（厂区）改造提质等工程。支持范围拓展、支持力度加大，体现了国家对于城市更新行动的高度关切。

　　第一个考量，城市更新是我国城市发展到当前阶段的内在要求。我国的城市发展与改革开放相伴，经历了大中小城市特色化、个性化快速发展的时期。根据国家统计局公布的2024年度数据，我国地级以上城市（含直辖市、副省级城市、地级市）297个，县级城市397个，数量庞大。很多城市发展到现在的阶段，确实面临着布局完善、结构优化、功能提升等问题。通过城市更新，能够有针对性地突破这些发展瓶颈，进一步提升城市的综合竞争力。

　　第三个考量，面对当前复杂多变的国际形势，党中央多次强调要集中精力办好自己的事情，全方位扩大内需。城市更新恰恰是一个能够补足民生短板、拉动有效投资、提升消费能力的重要抓手。城市更新过程中医疗健康设施、文化教育设施等的建设完善能够拉动有效投资，同时让城市居民（既包括户籍常住人口，也包括外来常住人口）获得更高的生活质量和幸福指数。通过城市更新，能够提升城市消纳能力，吸引并留住更多投资者、创业者，以及各领域优秀人才在此工作和生活，进而为整个城市创造更多的就业机会，为当地居民增加收入、扩大消费夯实基础。特别是农民工群体、大学毕业生群体，也将因之受益。总体看来，城市更新能够成为全方位扩大内需的有力支撑。扩大内需城乡都要发力，城市在其中发挥重要引领作用，城市更新则是扩大城市内需的重要抓手和催化剂。

　　首先，《意见》脉络十分清晰，突出了城市更新要贯彻“四个好”，即好房子、好小区、好社区、好城区，从微观到宏观，从具体到综合。展开分析，城市更新过程中必然要对房屋进行改造提升，要为城市居民提供更多耐用、实用、美观的住房。今年全国两会期间，住建部宣布自2025年5月1日起我国新建住宅建筑层高标准将提高到不低于3米，这就是“好房子”的一个非常重要的指标。当然，对“好房子”还有其他方面的标准要求。“好小区”是指在已建成小区（特别是老旧小区）中，要根据人口结构变化和小区居民对生活质量的追求来进一步完善功能，补齐设施，让“好小区”服务不同群体、不同年龄段的居民。一个社区往往由若干个小区构成，“好社区”的空间尺度更大，要做好统筹规划，在城市更新过程中把社区中陈旧、老化的功能设施分阶段有序地进行拆除、整合、改造、优化和提升，让“好社区”成为居民宜居宜业、甚至宜游的美好空间。“好城区”的空间范围更加广阔，需要制定更具综合性的规划，比如绿色廊道、文化空间、教育设施、医疗设施等可以统筹规划、协同推进，同时要注意量力而行，让居民感觉到城市更新在逐步取得实实在在的进展。

　　设施领域。城市更新涵盖对城市道路、供电、供水、防洪排涝、消防等设施老化、落后问题的解决。国家高度重视城市老旧管网的改造，已经投入大量资金；国家也在加大投资力度，提升城市防洪排涝能力。对这些设施的改造提升要做好规划，分出轻重缓急，紧迫的优先改造提升；相对不是那么紧迫的可以先制定目标，根据城市财政情况陆续推动改造提升。除了改造提升原有设施，城市更新中也要统筹布局建设一批城市未来发展所必需的新型基础设施，如信息、网络、数字等方面的设施。

　　城市更新领域面临广阔的市场机遇，重点是要处理好政府投资和社会投资的关系。城市更新项目往往投资规模较大，投资回报期相对较长。从实践看，一般前期要靠政府投资引导，后续吸引更多社会资本逐步进入一些投资回报期相对较短、具有一定投资回报率的领域和项目。《中华人民共和国民营经济促进法》的出台为民营企业提供了更为广阔的发展空间，城市更新同样是大力鼓励支持民营企业参与的领域。从我们对多地的调研情况看，国内已经有一些民营企业尝试进入城市更新领域，并已获得不错的收益。下一步要因城施策，继续扩大城市更新领域市场化覆盖范围和力度，引导支持更多民营企业和社会资本投身城市更新的广阔舞台。

　　高国力：一是当前社会资本对城市更新的参与程度不足，仅靠政府投资远远满足不了城市更新面临的巨额资金需求。当务之急是乘《中华人民共和国民营经济促进法》的东风，抓紧研究制定更多鼓励社会资本大胆参与城市更新项目的机制和举措。同时多方施策，创新金融手段、金融工具，完善市场化投融资模式，比如PPP（政府与社会资本合作）、REITs（不动产投资信托基金）等，吸引更多社会资本参与城市更新，推动更多符合条件的项目发行基础设施领域REITs；推动开发性金融机构针对城市更新提供低成本、长周期信贷产品等。

　　二是相关部门的协同效能面临挑战，城市更新的配套政策举措还不够健全。城市更新项目往往同时涉及发展改革、住房城乡建设、生态环境、水利等多个部门，且各地情况不同，项目推进过程中时常面临用地性质调整、房屋产权纠纷等复杂问题，有些因为现实利益不易协调，有些则是长期存在的历史遗留问题。基层调研中，地方城市更新管理部门普遍反映解决一些棘手问题的法律依据、政策依据、实施细则等不足，协调难度较大，希望进一步强化顶层设计，建立专门针对城市更新领域的问题处理机制，继续完善有关法律、政策、实施细则等实操性强的“工具包”，为复杂问题的处理提供更加具体、明确、管用的依据。同时，对相应政策举措保持动态优化，以切实保障城市更新工作持续向前。